Жизнь в три этажа: специфические плюсы и неоднозначные минусы

Формат малоэтажного жилья, строящегося в Подмосковье и ТиНАО, предполагает особый образ жизни, который подойдёт не каждому, но уж если подойдёт…

Наверняка, многие задумывались о том, как было бы хорошо переехать за город, где и экология получше, и жизнь поспокойнее – при этом чтобы не слишком далеко от Москвы. Но не все готовы менять комфорт проживания в городской квартире на хлопоты содержания собственного коттеджа. Разумной альтернативой в такой ситуации может стать приобретение квартиры в малоэтажном доме.

«Городской» формат

Понятие малоэтажного жилья имеет довольно чёткое определение. «Согласно градостроительному кодексу, малоэтажным считается строение до 4 этажей включительно. Соответственно, под категорию малоэтажного жилья подпадают такие форматы, как коттеджи, таунхаусы и малоэтажные малоквартирные дома, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Подобная застройка характерна для загорода и обычно под малоэтажным жильем понимается именно загородная недвижимость».

Однако, замечает эксперт, в аналитических отчетах принято разделять традиционно загородные форматы малоэтажного жилья (коттеджи, таунхаусы и дуплексы) и традиционно городской формат – квартирные дома до 4 этажей.

С тем, что малоэтажку городского типа следует отделять от более индивидуального жилья, согласен и Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Формат малоэтажного жилья представляет собой дома высотой до 4 этажей включительно. В них располагаются такие же квартиры, как и в многоэтажных жилых комплексах. Не стоит путать формат квартир в малоэтажном доме с таунхаусами или дуплексами, где помимо квадратных метров покупатель получает и небольшой земельный участок».

Плюсы малоэтажки, переходящие в минусы, и наоборот

Если говорить о преимуществах и недостатках проживания в малоэтажном доме, то здесь стоит отметить, что многие из плюсов такого жилья плавно перетекают в минусы, и наоборот.

Так, с одной стороны, Московская область может обладать прекрасными экологическими характеристиками (по крайней мере, лучшими, чем в столице), но переезд за пределы столицы может добавить неприятностей с транспортной доступностью. Зато здесь нет проблем с парковочным пространством.

Благодаря небольшой населённости малоэтажных домов в таких проектах возникает особая атмосфера, которую одни как раз ценят, но другим она может и не прийтись по душе – таким людям мешает отсутствие приватности, которое есть в больших домах, где люди часто не знакомы с соседями этажом ниже.

«Меньшее количество жителей в отдельном корпусе малоэтажного ЖК делает его более дорогостоящим с точки зрения стоимости содержания. К этому добавляются затраты на охрану и вывоз мусора с территории, – отмечает Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Также при меньшей плотности населения труднее организовывать связь с другими районами общественным транспортом, затруднено развитие социальной и торговой инфраструктуры. Застройщику приходится учитывать подобные издержки и планировать расположение объектов рядом с развитыми районами, в которых существует вся необходимая инфраструктура, в противном случае реализовать подобный проект будет весьма затруднительно», – рассказал эксперт.

Что касается эксплуатационных расходов, то здесь мнения участников рынка расходятся. Так, например, Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») утверждает, что «в малоэтажных проектах по причине сравнительно более низкой плотности застройки эксплуатационные расходы в расчете на каждого жильца обычно выше, чем в «многоэтажках». В то же время, по данным Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», «как правило, эксплуатационные платежи в малоэтажных жилых комплексах на порядок ниже, чем в высотках. Это связано с отсутствием необходимости обслуживания лифтов и системы пожарной безопасности. В ЖК «Новые Ватутинки» эксплуатационные платежи в многоэтажных домах составляют 35 рублей за кв. м, в малоэтажных – 25 рублей за кв.м. При этом разница может быть еще больше, например, при наличии мусоропровода или консьержа. В таком случае разрыв в эксплуатационных платежах может составлять и более 20 рублей за кв. м», – рассказал эксперт.

Качество строительства – больное место

Специалисты также говорят о таком плюсе малоэтажки как индивидуальные архитектурные решения. «В малоэтажных проектах практически нет панели, в основном, это монолитные дома, построенные по индивидуальным проектам, с оригинальными и качественными характеристиками, – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – К примеру, в ЖК «ЭКО ПАРК Нахабино» отличительной чертой являются галерейные дома, все квартиры в которых имеют индивидуальный вход с улицы: на первом этаже непосредственно с придомовой территории, на втором и третьем этажах – через остеклённую галерею, а к каждой квартире, расположенной на нижнем этаже, примыкает собственный палисадник», – рассказал эксперт.

В то же время, о таком возможном минусе малоэтажного жилья, как упрощенная технология строительства, говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Так как малоэтажные комплексы возводить проще и быстрее, многих застройщиков привлекает этот формат. Но недобросовестные застройщики могут излишне упростить технологию строительства, что приводит к плохому качеству застройки, вплоть до видимых щелей в стенах и перегородках», – рассказал эксперт.

«С коммуникациями в малоэтажных проектах также вопрос сложный, – продолжает Софья Лебедева. – Если малоэтажный комплекс сильно удален от Москвы и строится на бывших сельхозземлях, то центральных коммуникаций может просто не быть. В этом случае подразумевается индивидуальное отопление (газовые котлы и колонки). С одной стороны это удобно, так как можно регулировать отопление квартиры самостоятельно. Но это больше подходит для южных городов, где теплая весна и осень и можно обойтись и вовсе без отопления. Если мы говорим о климате Московского региона, отопление нужно нам значительную часть года, а это может привести к достаточно большим платежам за газ. С другой стороны, не все покупатели готовы к индивидуальным коммуникациям, потому что не привыкли к этому и это может быть более опасно», – рассуждает эксперт

Участники рынка недвижимости говорят также о таком важном моменте, что при всех своих плюсах малоэтажное жилье сопоставимо по цене с жильем эконом-класса, что, конечно, выгодно покупателю.

Екатерина Артемова («Азбука Жилья») считает, что застройщикам выгодно строительство малоэтажных ЖК, «поскольку при строительстве объектов высотой до 3 этажей не требуется проведение госэкспертизы проекта, что существенно сокращает временные и финансовые издержки». Также, по словам экспертов, риск недостроя в случае с малоэтажным жильем минимальный.

Итак, получается, что малоэтажное жилье привлекательно для покупателя тем, что при цене, сопоставимой со стоимостью квартиры эконом-класса, оно заключает в себе целый набор разнообразных преимуществ: расположение в районе с хорошей экологией, невысокую плотность застройки, интересную архитектуру, наличие достаточного парковочного пространства и т.п. В то же время, будущие жильцы должны быть готовы к возможным проблемам с транспортной доступностью, коммуникациями и недостатком инфраструктуры.

Иными словами, здесь есть над чем подумать. Впрочем, судя по тому, что покупатели ответили на появление малоэтажного формата на рынке стабильным спросом, можно считать, что плюсы все же перевешивают минусы.

В следующем материале мы расскажем про то, как развивалось малоэтажное жилье в Московском регионе за последние годы, кто его приобретает и насколько это выгодно.